В удовлетворении требования о регистрации договора об ипотеке здания (сооружения) отказано, поскольку из представленной ответчиком переписки с истцом видно, что ранее между ними велись переговоры по поводу условий договора купли-продажи данного имущества, что позволяет сделать вывод об отсутствии воли сторон на возникновение ипотеки в отношении спорного имущества, выбывшего в настоящее время из собственности ответчика

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 16.03.2012 по делу N А36-4109/2011

Документ по состоянию на январь 2016 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2012 года.
Полный текст решения изготовлен 16 марта 2012 года.
Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Щедухиной Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пустохиной Е.Ф.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
открытого акционерного общества "Свой Дом" (Липецкая область, г. Липецк, ул. Первомайская, 55, ОГРН 1094823011898)
к закрытому акционерному обществу "Промстрой" (Липецкая область, г. Липецк, ул. Коммунальная, 12, ОГРН 1024800829921)
третьи лица: администрация города Липецка
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области
управление имущественных и земельных отношений Липецкой области
Лаврентьев Б.Г.
о государственной регистрации договора ипотеки
при участии в судебном заседании:
от истца: представитель Щукина Е.А. (доверенность <...>),
от ответчика: представитель Левченко Ю.М. (доверенность б/н от 18.09.2011 г.),
от третьих лиц:
администрации города Липецка: представитель не явился,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области: ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения, судебной защиты и по работе в муниципальных образованиях Принь Л.Н. (доверенность <...>),
управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: представитель не явился,
индивидуальный предприниматель Лаврентьев Борис Георгиевич (паспорт, свидетельство <...>)

установил:

ОАО "Свой Дом" обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к ЗАО "Промстрой" о регистрации договора ипотеки здания (сооружения) от 13.05.2011 г. N 074/2986И, заключенного между ОАО "Свой Дом" и ЗАО "Промстрой".
Определениями от 23.11.2011 г., от 20.12.2011 г., от 20.02.2012 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Липецка, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, управление имущественных и земельных отношений Липецкой области и Лаврентьев Борис Георгиевич.
В судебном заседании 11 марта 2012 г. истец поддержал заявленные требования, по основаниям, изложенным в иске, пояснив, что 13.05.2011 г. заключил с ответчиком договор займа N 074/2986. В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по названному договору, между сторонами был заключен договор ипотеки здания (сооружения) от 13.05.2011 г. N 074/2986И, предметом которого является автостоянка (лит. Г) площадью 206,6 кв. м., расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:045307:0036 площадью 729 кв. м. Истец предоставил ответчику заем в сумме 2 485 057 руб. 71 коп., но последний отказывается от регистрации договора ипотеки N 074/2986И от 13.05.2011 г.
Ответчик возражал против заявленных истцом требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск от 20.02.2012 г. Пояснил, что действительно 13.05.2011 г. между сторонами был подписан проект договора ипотеки N 074/2986И, предметом которого является автостоянка площадью 206,6 кв. м., расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:045307:0036. Однако указанный договор не был своевременно зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области и до октября 2011 г. ни одна из сторон, включая истца, не предпринимала никаких мер к его регистрации. В период с 31.05.2011 г. по октябрь 2011 г. включительно между сторонами велись переговоры по согласованию условий договора купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на возникновение ипотеки в отношении спорного имущества. Поскольку имущество не было обременено правами третьих лиц, ответчик реализовал свое право на распоряжение принадлежащим ему имуществом, и 20.09.2011 г. заключил предварительный договор купли-продажи автостоянки с Лаврентьевым Б.Г., а 01.11.2011 г. был заключен основной договор купли-продажи автостоянки. Имущество передано покупателю 01.11.2011 г., переход права собственности к Лаврентьеву Б.Г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 26.12.2011 г. Право аренды земельного участка по договору N 407-05Ю от 28.10.2005 г. с момента регистрации договора купли-продажи от 01.11.2011 г. также перешло к Лаврентьеву Б.Г. Таким образом, в настоящее время ЗАО "Промстрой" не является собственником автостоянки, ему также не принадлежат права арендатора земельного участка.
Представитель Управления Росреестра по Липецкой области полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку ЗАО "Промстрой" не является собственником имущества, которое согласно пункту 1.1. договора ипотеки N 074/2986И от 13.05.2011 г. подлежит передаче залогодержателю.
Индивидуальный предприниматель Лаврентьев Б.Г. считает требования истца неправомерными, поскольку им 01.11.2011 г. заключен основной договор купли-продажи автостоянки с ответчиком, часть денежных средств, включая задаток, перечислена, остаток составил 675 000 руб. 00 коп. и будет оплачен в срок до 31.03.2012 г. согласно договору и дополнительному соглашению к нему.
Третьи лица - администрация города Липецка и управление имущественных и земельных отношений в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд на основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и 3 лиц, суд установил следующее.
13.05.2011 г. между сторонами был заключен договор займа N 074/2986, по условиям которого, истец обязался предоставить ответчику заем в размере 2 815 855 руб. 00 коп. на срок 7 месяцев под 10,5% годовых, а ответчик обязался возвратить заем и уплатить проценты за пользование им.
В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору займа, между ОАО "Свой Дом" (залогодержатель) и ЗАО "Промстрой" (залогодатель) подписан договор ипотеки здания (сооружения) от 13.05.2011 г. N 074/2986И, по условиям договора предметом ипотеки является автостоянка (лит. Г) площадью 206,6 кв. м., расположенная по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:045307:0036 площадью 729 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а по договору N 407-05Ю от 28.10.2005 г., заключенному между ЗАО "Промстрой" и администрацией города Липецка.
По договору займа истец предоставил ответчику заем в общей сумме 2 485 057 руб. 71 коп., перечислив их в АК СБ РФ (ОАО) и направил письменное предложение N 1426 от 07.10.2011 г. совершить действия по государственной регистрации договора ипотеки в срок до 07.10.2011 г.
В своем ответе от 06.10.2011 г. ответчик сослался на то, что оценка имущества, являющегося предметом залога, относится к компетенции совета директоров.
Отказ ответчика от совершения действий по государственной регистрации договора ипотеки N 074/2986И от 13.05.2011 г. явился основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив установленные факты, суд пришел к выводу, что требование истца не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу пунктов 3 - 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора.
Согласно пункту 1 статьи 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
В соответствии с пунктом 2 той же нормы Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В пункте 3 статьи 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорится, что предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.
Как было установлено судом, и следует из материалов дела, действительно 13.05.2011 г. сторонами был подписан договор ипотеки N 074/2986И. В пунктах 8.1., 8.4. договора стороны определили, что настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Однако спорный договор не был своевременно зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области и до октября 2011 года ни одна из сторон, включая истца, не предпринимала никаких мер к его регистрации.
Более того, 31.05.2011 г. истец направил ответчику проект договора купли-продажи автостоянки (Лит. Г) площадью 206,6 кв. м., кадастровый (или условный) номер 48:20:04 53 07:0033:42:401:002:000223090, расположенной по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а (т. 2, л.д. 81 - 86).
В ответ на данное предложение ответчик направил свой проект договора купли-продажи автостоянки (т. 3, л.д. 87 - 95).
Из представленной ответчиком переписки с истцом видно, что в период с 31.05.2011 года по октябрь 2011 года включительно между ними велись переговоры по поводу условий договора купли-продажи данного имущества (т. 3, л.д. 96 - 99), что позволяет сделать вывод об отсутствии воли сторон на возникновение ипотеки в отношении спорного имущества.
Поскольку спорное имущество не было обременено правами третьих лиц, ответчик был вправе на основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации распорядиться им.
20.09.2011 г. ЗАО "Промстрой" заключило предварительный договор купли-продажи спорного имущества с Лаврентьевым Б.Г. По условиям данного договора стороны обязуются заключить договор купли-продажи автостоянки (Лит. Г) площадью 206,6 кв. м., кадастровый (или условный) номер 48:20:04 53 07:0033:42:401:002:000223090, расположенной по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а, в срок до 10.10.2011 года по цене 2 300 000 руб. 00 коп. В пункте 3.1. предварительного договора установили, что обеспечением исполнения обязательств является задаток в размере 1 425 000 руб. 00 коп. (т. 3, л.д. 98 - 99).
23.09.2011 г. денежные средства в указанном размере были внесены Лаврентьевым Б.Г. (т. 2, л.д. 103 - 104), которые в соответствии с пунктом 3.4. предварительного договора подлежали зачету в виде аванса по основному договору в счет уплаты цены недвижимого имущества.
01.11.2011 г. между ЗАО "Промстрой" и Лаврентьевым Б.Г. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 которого ЗАО "Промстрой" обязуется передать в собственность Лаврентьева Б.Г., а Лаврентьев Б.Г. обязуется принять и оплатить автостоянку (Лит. Г) площадью 206,6 кв. м., кадастровый (или условный) номер 48:20:04 53 07:0033:42:401:002:000223090, расположенную по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а (т. 2, л.д. 100 - 102).
Согласно пункту 3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. одновременно с переходом права собственности на указанное в п. 1.2.1. настоящего договора недвижимое имущество к Лаврентьеву Б.Г. переходят права и обязанности арендатора земельного участка, относящегося к категории земель поселений с кадастровым номером 48:20:04 53 07:0036, площадью 729 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Перова,
01.11.2011 г. имущество передано покупателю, переход права собственности к Лаврентьеву Б.Г. зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 26.12.2011 г.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
22.11.2011 г. в ЗАО "Промстрой" введена процедура банкротства - наблюдение (т. 2, л.д. 23 - 32).
Из представленной ответчиком бухгалтерской документации видно, что Лаврентьев Б.Г. не является кредитором ЗАО "Промстрой".
Следовательно, данная сделка не может рассматриваться с точки зрения нарушения очередности прав кредиторов ЗАО "Промстрой".
В настоящее время Лаврентьев Б.Г. в счет оплаты имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. оплатил 1 625 000 руб. 00 коп. В части оставшейся суммы в соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011 г. предоставлена рассрочка до 31 марта 2012 года, в связи с чем, на основании пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации 26.12.2011 г. в ЕГРП внесена запись об ипотеке в силу закона в пользу ЗАО "Промстрой".
Таким образом, в настоящее время ЗАО "Промстрой" не является собственником автостоянки (Лит. Г) площадью 206,6 кв. м., кадастровый (или условный) номер 48:20:04 53 07:0033:42:401:002:000223090, расположенной по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а. Ему также не принадлежат права арендатора земельного участка, относящегося к категории земель поселений с кадастровым номером 48:20:04 53 07:0036, площадью 729 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Перова, д. 2а, Октябрьского округа, по договору N 407-05Ю от 28.10.2005 г., заключенному между ЗАО "Промстрой" и администрацией г. Липецка, зарегистрированному 06.04.2006 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, номер регистрации 48-48-01 /003/2006-3612.
Пункт 1 статьи 6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" гласит, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Аналогичная норма закреплена в пункте 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит это право (пункт 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в настоящее время в отношении автостоянки (Лит. Г) площадью 206,6 кв. м., кадастровый (или условный) номер 48:20:04 53 07:0033:42:401:002:000223090, расположенной по адресу: г. Липецк, ул. Перова, 2а, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 53 07:0036, площадью 729 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Перова, д. 2 "а", Октябрьского округа, в ЕГРП не может быть внесена запись об ипотеке на основании договора ипотеки здания (сооружения) от 13.05.2011 г. N 074/2986И, заключенного между ОАО "Свой Дом" и ЗАО "Промстрой", поскольку последнее не является собственником недвижимого имущества.
Следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для вынесения решения о регистрации сделки, предусмотренные пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу, что в иске истцу следует отказать.
При подаче искового заявления истец по платежному поручению N 1324 от 21.10.2011 г. оплатил государственную пошлину в сумме 4 000 руб. 00 коп., которая относится на него согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

В иске открытого акционерного общества "Свой Дом" (Липецкая область, г. Липецк, ул. Первомайская, 55, ОГРН 1094823011898) к закрытому акционерному обществу "Промстрой" (Липецкая область, г. Липецк, ул. Коммунальная, 12, ОГРН 1024800829921) о государственной регистрации договора ипотеки от 13.05.2011 г. N 074/2986И отказать.
Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления через Арбитражный суд Липецкой области.
После вступления решения в законную силу оно может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья ЩЕДУХИНА Т.М.